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      劳动力的素质和效率不如上海

          上海2400万人中有近千万老人,而深圳的1200万基本都是壮劳力,GDP增速只高上海一个百分点,说明劳动力的素质和效率不如上海,这点可以从人均收入和政府财政收入中得以验证。所以深圳未来没有多少可能挑战上海的经济地位!
        打铁还需自身硬,深圳表面上看确实很厉害,其实软肋太多。上海的?#30475;?#26159;全方位的,?#25105;?#19968;个排行榜几乎都找不出进不了前5的,?#26412;?#20063;是如此。上海的长远竞争对手只有?#26412;?#39321;港深圳都算不了。对此观点你有异议吗?和新房相对固定的价格相比,二?#22336;?#30340;议价空间相对灵活。相应的,一个城市的二?#22336;?#35758;价空间也?#22836;从?#20102;二手住宅市场的起伏波动。在如今的行情下,买房的议价范围在哪个区间合适?可以同样以上海的二?#22336;?#24066;场为例来看。
        从去年8月开始,上海的二?#22336;?#25346;牌量一直在?#20013;?#22686;多,但由于新房供应量也呈现出大涨的趋势,12月份上海有超40个楼盘获得预售证,所以在新房供应需求分流的影响下,二?#22336;?#20215;格?#20013;?#38754;临下降的压力。安居客数据显示上海12月二?#22336;?#22343;价 49464元/m,目前2019年1月二?#22336;?#22343;价为49351 元/m,环比上月下跌 0.19%。
        了解了均价之后,具体到买家看中的某小区楼盘,怎样确定议价空间,这里可以给大家介绍一招通?#26032;?#25968;:
        首先是明确自己所购小区的挂牌价最?#22836;?#28304;的价格,原因是这套房源的价格是该小区均价的指?#25216;邸?#20013;介在推售房子的过程中,首先主推的是该房源,看房的时候,重点关注这套房子准没错。
        如果在这套房源已经成交的情况下,那么在1-3月之内,之前那些价格过高且有意愿卖出的二?#22336;浚?#20854;业主会出现?#23548;?#30340;行为,出现的空间幅度就是可以还价的空间。
        例如,一套价格为52000元/m的标杆房,在它已经卖出的一月的情况下,同一小区里有一套房源将之前的标价56000元/m降低为55500元/m之后,我们还有议价空间为55500-52000=3500元,真实的议价空间甚至可以达到6.25%!
        以去年11月为例,一份来自贝壳研究院的数据显示,当月上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.81%,与上月环比上升5.66%。议价空间进一步上涨,表明客户在议价中占据更为主导的地位。
        二?#22336;?#35758;价对标范围的另一个因素是市场上的新房价格。从最新的数据来看,上海去年12月新房均价为47011元/m,今年1月新房均价 47904 元/m,新房价格已在微弱上涨,所以,近段时间,上海的二?#22336;?#30340;议价空间有所下降。
        实?#26159;?#20917;也的确如此,2018年12月,上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.59%,与上月环比下降4.54%。
        在经过2018年偏冷状态之后,2019年上海的二?#22336;?#24066;场会表现如?#25991;兀?#22312;调控政策不放松的大环境下,预计今年1月份时二?#22336;?#30340;成交量还是难以出现较大回升。此外,?#30340;?#20154;?#31185;?#36941;认为,2019年,上海楼市将保持稳定的态势,而价格格?#21482;?#35768;会出现一定的调整。对于今年市场预期不会太高,今年低价入市应?#27809;?#26159;主流。
        值得关注的是,降准的消息已出,让二?#22336;?#21464;得不太好议价。曾有一位上海的房产中介表示,降准之后,买房人数会随之增多。目前入?#21482;?#31639;是低位。以上海松江区新凯一期/二期的二?#22336;?#20026;例,均价目前在33000-34000元/平方米左右,相比去年每套房总价大概降了30万-50万左右。“房东诚心卖这个房子,报价245万,电梯房边套两房,精装修,最多也就能砍价5万左右,不可能再低了。”
        该中介人员同时表示,到了3-5月,则基本不会存在还有低价房源的市场,因为每年的3-5月份是成交旺季,业主们通常都不会愿意降低卖房。总之,二?#22336;?#22312;上半年的成交量可能仍然达不到高点,但房价下行压力已经偏弱。
        最后提一下上海的“325新政”满三年之期,需求将随限购到期逐步?#22836;擰?016年3月25日,上海颁布房地产新政,其中最主要的是限?#21512;?#36151;政策。上海楼市经过?#20013;?#20004;年多的调控以后,房价已经得到有效控制。随着2019年的到来,第一批恰好被拦住的非上海户籍客?#28023;绕?#26159;刚需客?#28023;?#23558;于2019年3月后满足购房条件。从2108年10月缓慢上涨的成交量中也可见部?#20013;?#27714;已在提前得到?#22836;牛?#25152;以后期还会继续。
        上海链家研究院院长陈泽帅预计,今年上海的房价还有一定的下降空间,市场这样缓慢的降温可以看成市场在缓慢的挤出泡沫,所以,就议价空间来讲目前能实现5%左右是非常可观的。 深圳未来有无可能挑战上海的经济地位?在深圳呆了四、五年,在上海快十年,没有比较就没有鉴别,两座城市气场都不一样!我认为深圳挑战上海的经济地位几无可能!
        上海的战略眼光非常高,布局不仅全而且均匀,深圳是进步很快没错,但是城市地位、工业经济等还是不及上海的,很多人可能觉得上海人精致生活主义太保守,但我想说,上海的思想,前瞻性绝对全国第一,上海工业很多一部分迁出,只保留高端的工业,因为低端带来的污染,太大,即使部分中端转至深圳,深圳也未必能消化和担当起,我觉得至少30年深圳是不可能超越上海的。
        深圳的创新大多为应用科技,上海的创新大多为基础科研上,哪个?#33258;?#28145;厚?#30343;?#19968;般人能了解的,深圳除非与香港合并,否则超越上海有太多限制条件。深圳发展是很不错,但它?#21482;?#22312;享受新移民城市的红利。
        看看现在深圳有多少老年人?#21487;?#20445;负担了多少社会责任?所以深圳的人均收入会全国排名第一。以现在中国的经济制度,深圳想超越上海、?#26412;?#22826;难了。上海的经历,深圳还没有开始。上海的瓶?#20445;?#28145;圳未来看得到,到时候深圳?#19981;?#38754;临同样的问题。
        

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